Empréstimo com garantia de imóvel (home equity) é uma das modalidades mais baratas de crédito no Brasil. As taxas podem ser 50–70% menores que empréstimo pessoal porque o banco tem garantia (o imóvel). Mas essa vantagem vem com um risco importante: se você não pagar, pode perder a casa.
Este artigo mostra como usar home equity com inteligência, entender os riscos e proteger seu patrimônio.
Como funciona home equity
Você oferece um imóvel como garantia e pega dinheiro emprestado. Se não pagar, o banco pode executar a hipoteca e vender o imóvel para se recuperar.
Exemplo:
- Você tem imóvel avaliado em R$ 300.000.
- Você pede empréstimo de R$ 100.000 com garantia do imóvel.
- Taxa: 0,8% ao mês (muito menor que pessoal).
- Se não pagar, banco vende imóvel.
Vantagens do home equity
- Taxas muito menores
0,5–1,5% ao mês (6–18% ao ano) vs. 3–8% ao mês em pessoal. - Limite muito maior
Pode ser até 60–80% do valor do imóvel. - Prazo longo
Pode ser 10–20 anos, reduzindo parcela. - Flexibilidade
Pode usar para qualquer coisa (consolidar dívida, reforma, negócio).
Desvantagens do home equity
- Você coloca imóvel em risco
Se não pagar, pode perder a casa. - Burocracia
Avaliação, documentação, registro em cartório. - Custo inicial
Avaliação, registro, documentação custam dinheiro. - Menos flexibilidade de prazo
Prazo longo reduz parcela, mas aumenta custo total. - Impacto psicológico
Você “não vê” o risco até chegar a hora de pagar.
Quando home equity faz sentido
- Você está consolidando dívida cara
Trocar rotativo (10% ao mês) por home equity (0,8% ao mês) economiza muito. - Você tem imóvel quitado ou com bom patrimônio
Quanto mais patrimônio, melhor a taxa. - Você tem renda estável e plano de pagamento realista
Parcela cabe no orçamento com folga. - Você tem projeto que aumenta renda
Reforma para aluguel, negócio, educação. - Você não tem outras opções
Se não consegue taxa melhor em outro lugar, home equity pode ser solução.
Quando home equity NÃO faz sentido
- Você está usando para consumo impulsivo
Viagem, eletrônicos, “dar um respiro”. - Você não tem fundo de emergência
Sem colchão, qualquer imprevisto pode levar à inadimplência. - Sua renda é instável
Se pode cair, risco é alto demais. - Você já está endividado
Pegar mais dívida sem resolver a atual é receita para desastre. - A parcela já nasce no limite do orçamento
Sem folga, qualquer imprevisto quebra o plano.
Passo a passo para contratar home equity com segurança
Passo 1: Avalie seu imóvel
Você precisa saber o valor real. Contrate avaliador profissional (custa R$ 500–1.000).
Passo 2: Calcule quanto pode pegar
Limite é geralmente 60–80% do valor do imóvel, menos o que você ainda deve (se houver hipoteca).
Exemplo:
- Imóvel vale R$ 300.000
- Você deve R$ 50.000 (hipoteca anterior)
- Patrimônio líquido: R$ 250.000
- Pode pegar até: R$ 150.000–200.000 (60–80% do patrimônio)
Passo 3: Defina quanto realmente precisa
Não pegue o máximo. Pegue o que você realmente precisa.
Passo 4: Levante propostas
Procure em:
- Bancos tradicionais
- Bancos digitais
- Fintechs especializadas
Compare pelo CET.
Passo 5: Simule o impacto
- Quanto você pagaria por mês?
- Qual seria o custo total (CET × prazo)?
- Quanto economizaria em juros (se consolidando)?
- Qual seria o impacto no orçamento?
Passo 6: Defina prazo realista
Prazo longo reduz parcela, mas aumenta custo total. Encontre equilíbrio.
Passo 7: Leia contrato inteiro
Procure por:
- Cláusulas de vencimento antecipado
- Multas e penalidades
- Direitos e deveres
- Processo de execução (se não pagar)
Passo 8: Contrate com segurança
Assine contrato, registre em cartório e comece a pagar.
Riscos do home equity
- Perder a casa
Se não pagar, banco executa hipoteca e vende imóvel. - Custo total alto
Prazo longo aumenta custo total, mesmo com taxa baixa. - Impacto no patrimônio
Você reduz patrimônio líquido do imóvel. - Menos flexibilidade
Não pode parar de pagar (desconto é automático).
Erros comuns com home equity
- Pegar o máximo permitido
Você fica “preso” com parcela alta. - Usar para consumo impulsivo
Você coloca imóvel em risco por coisa que não vale. - Não ter fundo de emergência
Sem colchão, qualquer imprevisto pode levar à inadimplência. - Alongar prazo demais
Você reduz parcela, mas aumenta custo total. - Não revisar anualmente
Taxas mudam. Revise se vale a pena.
Checklist antes de contratar home equity
- Avaliei meu imóvel profissionalmente?
- Calculei quanto realmente preciso?
- Levantei propostas de 3+ instituições?
- Comparei pelo CET?
- Simulei impacto (parcela, custo total, economia)?
- Defini prazo realista?
- Tenho fundo de emergência?
- Tenho plano de não voltar a gastar?
- Li contrato inteiro?
- Entendo o risco de perder imóvel?
FAQ
Home equity afeta score?
Pode afetar no curto prazo (nova dívida), mas se pagar em dia, melhora.
Posso fazer portabilidade?
Sim, geralmente. Pode economizar em juros.
Qual é o limite máximo?
Até 60–80% do valor do imóvel, menos o que você deve.
Devo pegar o máximo?
Não. Pegue o que realmente precisa. Deixe margem de segurança.
Conclusão
Home equity é ferramenta poderosa para quem tem imóvel e precisa de crédito barato. As taxas são muito menores que outras modalidades. Mas o risco é real: você coloca imóvel em jogo. O segredo é: usar para consolidar dívida cara ou projeto que aumenta renda, ter fundo de emergência, parcela com folga e plano realista. Se você fizer isso, home equity pode economizar dezenas de milhares de reais em juros.